10. příčin zastavení veškeré bytové výstavby v Praze

10. příčin zastavení veškeré bytové výstavby v Praze

 

1.     Složitost legislativy

Stavební zákon z roku 2006 po deseti letech fungování lze označit mírně řečeno jako velmi problematický. Navíc v souvislosti s prováděcí vyhláškou stavebního zákona, která definuje neadekvátně podrobnou projektovou dokumentaci pro projednání povolení umístění stavby (územní řízení) a tedy pokud nahlížíme především z hlediska stupně územního rozhodování, generuje neadekvátně složitý a zdlouhavý proces rozhodování. V případě nových bytových projektů jen úvodní fáze obstarání souhlasů tzv. dotčených orgánů státní správy a souhlasů a posouzení správců infrastruktury trvá minimálně několik měsíců i let. Bez všech těchto souhlasů stavební úřad územní řízení však nezahájí. Zároveň investor v této fázi nemá oficiální a závaznou informaci či potvrzení, že jeho záměr je v souladu s platným územním plánem z hlediska základních objemových a funkčních vlastností. Takže jsou časté případy, kdy investor záměr vyprojektuje, získá všechna kladná stanoviska dotřených orgánů státní správy a referent stavebního úřadu tzv. územní řízení zahájí a vypíše termín místního šetření. Teprve po místním šetření a po přijetí případných námitek se však úřad začne případem reálně zabývat a posuzuje soulad s územním plánem, tedy to, co by mělo být závazně posouzeno úplně na začátku celého procesu.

Územní řízení je největším kamenem úrazu z hlediska soukromých investic. Nutno navíc poznamenat, že mnoho projektů, realizovaných v době boomu v letech 2006 -2008 nebo později odložených kvůli období krize, získalo územní rozhodnutí nebo žádalo o územní rozhodnutí ještě v době platnosti původního stavebního zákona před rokem 2006.

Do médií konečně občas proniknou statistiky Světové banky “Doing Business" porovnávající mj. proces získání stavebního povolení v jednotlivých zemích. V roce 2015 ČR zaujímala pěkné 127. místo na světě a jasně poslední 32. místo mezi zeměmi OECD. Méně se však hovoří o tom, že metodika těchto statistik vychází z modelového případu nekonfliktního distribučního skladu např. knih, na vlastním pozemku, na periferii hlavního nebo významného města, se standardním připojením k inženýrským sítím. Pokud by však ČR, potažmo Praha, soutěžila v disciplíně "bytový dům se 100 byty v širším centru hlavního města" bylo by z toho asi tak 481. místo na světě.

 2.     Alibismus zodpovědných úředníků - nefunkčnost odboru stavebního řádu MHMP

Strach vzít na sebe odpovědnost za povolení téměř jakéhokoliv stavebního záměru vládne stavebními úřady po celé Praze. Referent na stavebním úřadě paralelně povoluje stavbu rodinného domu či půdní vestavbu a současně má na stole projekt se stovkami bytů nebo tisíci metry kancelářských ploch. Za umístění takové velké stavby je zodpovědný a tím nejsnazším krokem, jak se této zodpovědnosti vyhnout je docílit toho, aby se spis přesunul jinam.   Tzn. v první fázi na odbor stavebního řádu MHMP.

Spis se tam přesune s takřka 100% pravděpodobností, protože proti každému většímu projektu se někdo odvolá a následně na odboru stavebního řádu MHMP pak probíhá odvolací řízení. Jestliže však prvoinstanční stavební úřady se alespoň rámcově snaží dodržovat lhůty dané správním řádem, pro MHMP tyto lhůty mnohdy vůbec neplatí. Důsledkem celého bodu 1 a tedy skutečnosti, že desítky až stovky řízení a úkonů stavebních úřadů končí v odvolacím řízení na STR MHMP, je fakt, že "vytíženost odboru stavebního řádu je extrémní", jak sdělila sama ředitelka MHMP, JUDr. Děvěrová. Přesto ze strany organizačního vedení MHMP bylo pro funkčnost tohoto odboru zatím vykonáno minimum kroků.

Odbor výstavby MHMP tedy nakonec spis zpracuje a jelikož posuzuje rozhodnutí prvního stavebního úřadu s hlediska formální a právní bezvadnosti obvykle takové rozhodnutí "ruší a vrací k novému projednání". První úřad vytknuté chybí (snad) napraví, rozhodnutí opět vydá, v odvolacím řízení MHMP opět zruší atd. Mezitím ubíhají měsíce a roky, mění se situace na trhu, projekt by bylo vhodné případně upravit, ale to nelze, protože stále to jedno řízení běží..

Některé z 22 pražských stavebních úřadů již více než dva roky nevydaly žádné pravomocné stavební povolení na nový rezidenční bytový projekt.

A na úplném začátku? "Žadatel" požádal státní správu o vydání správního rozhodnutí..

3.     Státní správa a samospráva - nezávislost jen na papíře

V zakořeněné představě, že stavební úřad je součást "radnice", žije většina obyvatel. V této představě však žije mnoho zvolených představitelů samosprávy, kteří netuší že, ačkoliv stavební úřad "sedí" v jejich budově a přes rozpočet městské části "protékají" mj. také prostředky na mzdy pracovníků a provozní náklady stavebního úřadu, neměla by být činnost stavebního úřadu jakkoliv politicky ovlivňována. Dokud však stavební úřady nebudou sedět v samostatných budovách a nestanou se skutečně nezávislými institucemi, budou více či méně pod talkem svých "nadřízených" ze samosprávy, kteří vždy budou mít nějaký zájem konkrétní stavbu podpořit nebo v dnešní době spíše zastavit. Na radnicích Prahy 11 nebo Prahy 7 by jistě mohli vyprávět...

 4.     Velká síla a erudice odvolatelů - odpůrců stavebních záměrů

JUDr. Petr Kužvart, JUDr. Ondřej Tošner a mnoho dalších jejich "žáků" ve formě občanských sdružení dokáží v jakémkoliv spisu najít formální nedostatek, pokud si lokální odpůrce stavby tyto "experty" najme lze s téměř 100% jistotou předpokládat, že odvolací orgán dá odvolatelům za pravdu a řízení o záměru vrátí k novému projednání. Mnoho dalších právních kanceláří si tuto problematiku již osvojilo a ze stávajících případů nastudovalo metody, kterými je možné různými způsoby možné zastavit nebo zbrzdit do ztracena jakýkoliv záměr. Přesto, pokud by některý z úřadů řízením osudu rozhodl ve prospěch investora, zbývají ještě správní žaloby. Nebo lze použít velkou lahůdku, která znamená pro mnoho úřadů spoustu zábavy na několik měsíců - a to je přezkum závazných stanovisek. Pokud odvolatel, i bez reálných a faktických argumentů, ve svém odvolání napadne všechna závazná stanoviska, která investor získal a jsou součástí spisu, takový spis tímto doslova "rozstřelí" na desítky úřadů. Než se spis opět sejde a bude možné jakkoliv v řízení pokračovat potrvá to opět několik měsíců, ovšem za předpokladu, že nějaké ze závazných stanovisek přezkoumávající orgán nezměnil v neprospěch investora.

 5.     Zastaralý stávající územní plán

Stávající územní plán je starý. Byl tvořen defacto před 20 lety a je platný od 1.1.2000. Svojí konstrukcí funkčních ploch definoval a determinoval město a jeho rozvoj poměrně detailně a těžko mohli tehdy tvůrci plánu předpokládat, jaké potřeby a priority na území města vzniknou za 10 -15 let. Také proto má být územní plán po 10 letech aktualizován nebo pořízen plán nový, což se z mnoha různých důvodů nestalo. V opačném případě je územní plán vystaven požadavkům na desítky a stovky jeho změn.

 6.     Politicky zastavené projednávání změn stávajícího územního plánu

Pokud tedy investor shledá, že není vhodné, ekonomické či z jiných důvodů možné realizovat záměr v mantinelech stávajícího územního plánu, je třeba územní plán změnit - tedy projednat změnu územního plánu. To byl vždy velmi administrativně komplikovaný proces (souvisí se legislativou - bod 1) trvající minimálně 2 roky. Každá změna územního plánu prochází opakovaně radou MHMP a zastupitelstvem, jedná se tedy částečně o politickou záležitost. O tom jak snadné či nesnadné bylo určitou změnu územního plánu projednat a prosadit se povídá mnohé.

Po volbách v roce 2014 byl pod taktovkou radního pro územní "rozvoj" Matěje Stropnického vyhlášen "stop" plošně všem změnám územního plánu. Pod heslem "kdo má pole bude mít pole" se z 20 let starého územního plánu stala svatá písemnost, do které se nesmí zasahovat. Nepochybně mnoho požadovaných a projednávaných změn jde proti současným trendům a cílům rozvoje Prahy (pokud něco takového existuje), tedy umožnilo by zástavbu na okrajích Prahy. V balících je však také mnoho změn požadovaných městskými částmi pro umožnění výstavby veřejně prospěšných staveb, mnoho celkem "normálních" a neproblematických soukromých záměrů a nebo zcela prostě, jde o nápravu naprostých nelogičností, které starý a stále platný územní plán obsahuje.

Pokud se budeme držet tématu zastavení výstavby (bez faktického hodnocení kvality a "vhodnosti" takových záměrů dle dnešních parametrů) - mnoho projektů stále "čeká" na schválení své změny územního plánu, aby mohly být následně projednány v územním řízení a tudíž se odkládá jejich realizace o několik let proti původním plánům.

 7.     Soudem zrušené úpravy územního plánu a zastavení jejich projednávání

Kromě změn územního plánu bylo možné některé parametry územního plánu měnit poněkud jednodušším způsobem a to tzv. úpravou územního plánu, kdy o takové úpravě na základě žádosti investora nerozhodovalo opakovaně zastupitelstvo a rada MHMP, ale pouze městská část a následně příslušný odbor územního plánu MHMP, se souhlasem několika orgánů státní správy (OŽP, OPP). Úpravy územního plánu se týkaly především změny stanovených koeficientů zastavěnosti. Rozsudkem Nejvyšší správního soudu z roku 2013 a následnou aplikací této judikatury Městským soudem v Praze bylo rozhodnuto, že úpravy územního plánu nadále (v celé republice) nelze pořizovat tímto způsobem, ale pouze formou opatření obecné povahy, tedy stejně jako změny územního plánu. Několik desítek takových úprav bylo pak Kužvartem a spol. v letech 2013, 2014, 2015 napadeno správními žalobami a bylo dosaženo retroaktivního zrušení již pořízených úprav územního plánu a navíc veškeré další nedoprojednané žádosti o úpravu UP se ocitly navěky u ledu. Pro projekty projednávané nebo připravované na základě před tím pořízené úpravy územního plánu to mělo a má likvidační charakter. Přestože si byl MHMP vědom právních rizik spojených s takovým retroaktivním zrušením jím provedeného rozhodnutí neučinil příslušné kroky, aby neprodleně přistoupil k projednání zrušených úprav územního plánu standardní formou změny. Všechny soudem zrušené úpravy (a také úpravy, o které bylo zažádáno, ale v původním režimu nebyly projednány a je nutné je projednat jako změny) byly předloženy do (Matějem Stropnickým vedené) komise rady MHMP pro změny UP a jednotlivě o nich rozhodováno - a drtivá většina z takto již jednou projednaných a schválených úprav nebyla připuštěna k dalším stupňům projednávání.

V součtu v důsledku bodů 6 a 7 a tohoto právního "guláše" bylo zastaveno, zpožděno či odloženo několik desítek stavebních záměrů různého typu.

8.     Pražské stavební předpisy

Jedná se spíše vděčné mediální téma. Příčiny uvedené výše mají pro zmrazení výstavby v Praze jistě závažnější dopad, než situace se stavebními předpisy. Peripetie s PSP s cimrmanovskými fázemi očekávání a zklamání však nepochybně vedly k tomu, že investoři, kteří po nastudování předpisů zjistili, že znění PSP je pro jejich záměr vhodné či výhodnější odložili zahájení projednání svého záměru ve stupni UR až po nabytí jistoty, že opravdu začnou platit. Rozumný investor, pokud mohl, se snažil vyhnout projednání svého záměru podle celostátní vyhlášky také především proto, že úředníci pražských stavebních úřadů nemají a neměli s aplikací celostátní vyhlášky žádnou zkušenost a násobně by se tak zvýšila pravděpodobnost formálních chyb v rozhodnutí, na což by si s chutí počíhali profesionální odvolatelé z bodu 4. Lze tedy očekávat, že v dalších měsících počínaje srpnem 2016 bude na stavební úřady podáno více žádostí o UR pro projekty, které již byly vyprojektovány podle PSP. Bude velmi zajímavé a "dramatické" sledovat, jak jsou řadoví úředníci pražských stavebních úřadů připraveni a proškoleni na aplikaci zcela nového předpisu v rámci územního rozhodování. Přesto však nelze očekávat, že záměry projednávané nově podle PSP by získaly stavební povolení dříve než ve druhé polovině roku 2017, reálně během roku 2018 a tedy pozitivní důsledky se projeví až s více než ročním zpožděním.

Shrnuto - pod iracionálním tlakem Ministerstva pro místní stagnaci se stalo pouze to, že platnost předpisů byla odložena o dva roky, které byly vyplněny právním zmatkem, kdy by o nové UR žádal jen šílenec. Na časové ose vydaných stavebních povolení se to však začíná projevovat až nyní, v roce 2016 a 2017, protože, aby mohla stavba obdržet v roce 2016 stavební povolení, muselo být její UR projednáváno v letech 2014 a 2015.

 9.     Absence pozitivní politické vůle sledující ekonomický rozvoj Prahy jako prioritu -

  "Teprve když bude zřetelná společenská poptávka po výstavbě, rozvoji a vyšší kvalitě života, kterou reprezentují kvalitnější a bezpečnější doprava bez kolon, kvalitní bydlení, moderní pracovní prostředí a v neposlední řadě s bohatnutím související kvalitní trávení volného času, pochopí i další články systému, že boj a priori proti jakékoliv výstavbě nedává smysl. Výstavba moderních měst a kvalitní infrastruktury se stane prioritou a konvergence směrem k západní Evropě konečně realitou." Miroslav Linhart, Ředitel oddělení nemovitostí, Deloitte Česká republika.

Lépe to nejde napsat, pokud bude toto volební období pouze ve znamení "nastavení procesů", prověřování nevýhodných smluv a neschopnosti jakkoliv investovat nebo alespoň zahájit investice do infrastrukturních staveb a služeb, rozvoji Prahy to vůbec nepomůže. To však nebude vnímáno jako problém, protože skrytým programem současného vedení Prahy je chránit současné obyvatele Prahy před budoucími obyvateli Prahy hledajícími pracovní příležitosti, chránit Pražany před budoucími investory vytvářejícími nová pracovní místa, která by mohla lákat nové obyvatele Prahy, kteří tu ještě nejsou, chránit před výstavbou nových bytů a administrativních ploch, chránit Prahu před novými turisty atd.. Tedy - pokud Praha přestane být atraktivní, budou vlastně všichni spokojeni, protože se nebude zvyšovat tlak výstavbu nových bytů, vznik pracovních příležitostí a celkový rozvoj Prahy a pražské oblasti.

Zcela chybí pozitivní prezentace Prahy a aktivní prezentace kroků vedoucích k udržení silné pozice prahy jako ekonomického, společenského, kulturního a vzdělanostního lídra v celé České republice a celém regionu.

Na celostátní vládní úrovni Praha nemá odpovídající podporu vlády a politické reprezentace a její aktivní rozvoj a jeho podpora není prioritou (což je paradoxní, vzhledem k tomu, že všichni vládní úředníci působí v Praze). Fráze o motoru české ekonomiky se automaticky opakují, ale motor se vážně zadrhává.

http://zpravy.e15.cz/burzy-a-trhy/makroekonomicka-data/v-praze-zacaly-klesat-platy-jinde-rostou-1300...

Dokonce některá ministerstva,

zejména tedy Ministerstvo pro místní stagnaci, otevřeně proti Praze vystupuje, možná z obavy, aby ostatní regiony nemohly mít pocit, že je Praha protěžována.

 10.   Aktivní politický odpor proti soukromým investorům všech typů a taktovka Matěje Stropnického

Současná vládnoucí politická reprezentace Prahy paralyzuje rozvoj Prahy od samého počátku svého působení na podzim 2014. Územní rozvoj byl v rámci koaličních jednání svěřen Straně zelených. Je záhadou, co tím pražští politici sledovali a v okamžiku, kdy byl radním pro územní rozvoj (což se řekne anglicky "development",) jmenován Matěj Stropnický, anarchokomunisticko ekologický funkcionář bylo celkem jasno, jakým směrem se bude řízení "rozvoje" Prahy ubírat. Ostatně sám to Stropnický shrnul ve svém pamfletu Manifest interurbanismu z června 2015, kde nazývá investory parazity a škůdci a rozvoj města nahlíží ze svého zvláštního filozofického pohledu, který je tisíce světelných let vzdálen ekonomické realitě kolem nás. Jeho vztah k soukromým investorům lze plošně označit jako zaujatý a negativní, že je vůbec diskutabilní, zda z právního hlediska mohl takovou funkci vykonávat.

"Nebojím se pustit do boje s developerem, přestože je vlastníkem pozemku. Město má co mluvit do toho, co tam vyroste. Soukromé vlastnictví není dogma číslo jedna." "Developer měl být ten, kdo rozvíjí území ve vlastnictví svém nebo pro někoho (třeba i pro město). Ukažte mi však developera, který nějaké území v Praze za poslední čtvrtstoletí rozvinul!" "Zakládal jsem dvě občanská sdružení a obě se věnují bydlení v širším slova smyslu. Druhé z nich - Tady není developerovo - vzniklo přímo s cílem bránit současné obyvatele s jejich nemovitosti a také veřejný prostor, zeleň a architektonicky cenné stavby i ráz území, zkrátka hodnoty současného města, před deklamovanými budoucími hodnotami, které však dle naší zkušenosti s novou výstavbou nepřicházejí." Dalším velmi silným faktorem, je politická síla 57 městských částí, které získávají lokální politické body na odporu proti "zlému" magistrátu a i v případě, kdy by na MHMP sedělo silné a osvícené vedení Prahy, mělo by to s prosazením svých cílů a vizí přes lokální radnice velmi složité.

Současná náměstkyně pro rozvoj Petra  Kolínská je pouhou loutkou v rukách Matěje Stropnického a úspěšně v jeho ideologickém boji pokračuje.

 a závěr tedy

 11.   Nestabilní, problematické a v realitě nefunkční právně administrativní prostředí pro investiční výstavbu

Všechny výše uvedené body se zde spojují do jednoho. Koho to vůbec ještě vůbec může bavit? PPF ukončilo developerské aktivity a investuje do realitních akvizicí např. v Rumunsku, ORCO/CPI otevřeně prohlásila, že v Praze končí s developmentem a investuje ve Francii nebo Švýcarsku. Nestabilní a celkově problematické prostředí, kde nelze nastavit žádný funkční business plán odrazuje nejen zahraniční, ale i ukotvené domácí investory, kteří by rádi jen normálně dělali svojí práci, kterou umí, v prostředí, které znají. Pokud Praha vypuzuje i lokální investory, jak zajímavá může být pro stávající a hlavně nové, zahraniční? O kolik investorů a záměrů Praha přišla? To je, naštěstí pro politickou reprezentaci, velmi obtížně měřitelný parametr.

Skutečně se nic nestane, když se v Praze v dalších letech vůbec nic nestane?

 

A ještě 3 body, co by město (teoreticky) mohlo udělat hned..

1. -  Co lze zlepšit a co je v přímé kompetenci vedení města (primátorky, rady MHMP, ZMHMP)

-       Jasně deklarovat zájem na rozvoji města, vědomí nutnosti podporovat výstavbu bytů i administrativy.  Do této oblasti patří i otevřená a jasná podpora MP, jako novému a efektivnímu nástroji, který podpoří rozvoj města až bude platit.

-       Otevřeně se vymezit vůči aktivistickým a účelovým spolkům, jasně a relativně tvrdě komunikovat s městskými částmi, které se staví proti rozvoji

-       Napřímit síly komunikaci s městskými částmi ve věci odblokování rozvojových území, pokud je skutečně potřebné zpracovat dopracovat podrobnější dokumentace, zajistit pro to potřebné personální a technické kapacity. Vybrat 2-3 území nebo jejich části s méně komplikovanými vlastnickými vztahy a konkrétně na jejich „aktivizaci“ začít pracovat.

-        Dát jasný signál zahraničním i domácím investorům. že jsou vítáni, a že mohou očekávat srozumitelnou a jasnou komunikaci a nastavení pravidel (alespoň v oblastech, které má vedení města prahy v kompetenci) . zřídit za tím účelem nějaké oddělení nebo instituci, něco jako Czech invest – pražskou verzi, který bude jasnou platformou pro firmy, které budou chtít do Prahy přijít a umístit své sídlo nebo nabídnout pracovní příležitosti .

-       využít nadbytek finančních prostředků k rozvoji efektivní správy města – tedy tam, kde „mulitplikace“ , takového opatření nejvyšší. Nebát se pronajmout třeba úplně nový a od zbytku radnice oddělený open space, a tam umístit klíčové odbory pro stavební rozvoj města – odbor územního rozvoje, odbor stavební a další odbory, které mají podíl na rozhodování o výstavbě. Přestože je to obtížné, pokusit se nastavit či dokonce „obejít“ systém tabulkových odměn a mít možnost nalákat erudované pracovníky a mít možnost je zaplatit.

-       Nastavit funkční systém rozhodování a změnách stále platného územního plánu. Se současným plánem je nutno ještě několik let žít. Jasně vyhodnotit, které změny jsou přínosem pro město za stávající situace (vyhodnotit skutečné ekonomické přínosy a nenahlížet zeleno rudým ideologickým přístupem). V rámci omezení daných legislativou změny územního plánu projednávat v minimálních možných lhůtách.

-       Otevřít a definovat komunikaci a koordinaci se středočeským krajem, jasně deklarovat zájem na realizaci infrastrukturních staveb.

 2. – druhá úroveň - práce stavebních úřadů a činnost dalších úřadů státní správy. Město může ovlivnit, ale ne zcela tak přímo jako v bodě 1.

- vyhodnotit, které stavební úřady pracují lépe, a které hůře. Kvantifikovat počet řízení, odvolání atd. vyhodnotit, kteří vedoucí 22 stavebních úřadů jsou kvalifikování a kteří neschopní. Pokud je to legislativně možné, snažit se vybrat několik erudovanějších stavebních úřadů a jim svěřovat větší a důležitější stavební řízení. Vymyslet a nastavit kontrolní mechanismy, např. pro rychlé předávání spisů a průběh řízení – do takových opatření se nebát investovat.

3. - třetí úroveň - prorozvojová "lobby" Prahy (a ideálně také Středoč. kraje) - prosazování potřebné legislativy a opatření na republikové úrovni

 - nový stavební zákon

- efektivní správní řád

- rozpočet pro naplnění cílů