8.2.2016 byly zveřejněny statistiky stavebnictví za prosinec 2015 a tedy za celý rok 2015.
Dle metodiky ČSÚ se jedná o byty, NA KTERÉ BYLO V DANÉM OBDOBÍ VYDÁNO PRAVOMOCNÉ STAVEBNÍ POVOLENÍ
Tato data jsou interpretována různě, většinou pouze převzetím strohé tiskové zprávy statistického úřadu. ČSÚ však zveřejňuje, případně z ČSÚ lze získat, mnoho dalších dat, která situaci mohou dát do širších souvislostí.
Co se týče počtu zahájených bytů v Praze v nových bytových domech (ČSÚ tak nazývá byty v projektech, na které bylo vydáno příslušným úřadem pravomocné stavební povolení) pokračuje situace, kdy se povolování bytů v nových bytových projektech TÉMĚŘ zcela zastavilo. V listopadu bylo pravomocně povolena výstavba 96 bytů, což odpovídá jednomu menšímu projektu. Pouze kolem 100 bytů každý měsíc povolují pražské úřady již od července, jestliže za prvních šest měsíců bylo povoleno 2.600 bytů v Praze, od července do listopadu schválily úřady jen dalších 600 bytů.
Aktuální údaje za prosinec 2015 sice v absolutním čísle bilanci celého roku napravují, ale přo rozkladu podle jednotlivých stavebních úřadů jsou vidět překvapivá fakta.
V prosinci bylo v Praze povoleno celkem 724 bytů v nových bytových domech. To vypadá jako velké číslo, ale při rozklíčování podle 22 stavebních úřadů vidíme, že nová bytová výstavba byla schválena pouze v Praze 18 (Čakovice) - a v Praze 13.
Podrobnější analýza zahájených bytů podle jednotlivých stavebních úřadů je uvedena níže.
Přestože trh vykazuje velkou aktivitu a dostupné levné hypotéční úvěry motivují ke koupi nemovitostí, statistika zahájených bytů v Praze v roce 2015 oproti roku 2014 tedy s nejvyšší pravděpodobností poklesne (v roce 2014 to bylo 3.625 bytů) a za 01-12/2015 to bylo 3949 bytů. Odhady z první poloviny roku, které extrapolovaly počty zahájených bytů z prvních měsíců na celý roku, optimisticky předpokládaly, že bude v Praze zahájena výstavba i více než 5000 nových bytů v roce 2015. Na uvedených statistikách není zarážející ani tak absolutní číslo, ale především dramatický pokles zaznamenaný od léta 2015.
Také společnost CENTRAL GROUP ve své tiskové zprávě prostřednictvím svého ředitele situaci v Praze komentovala „ V Praze bylo podle statistik ČSÚ za tři čtvrtletí loňského roku zahájeno 3033 bytů a lze tedy odhadovat, že do konce roku to bylo řádově 4000 bytů, přitom prodej je o více než třetinu vyšší. Vyprodávají se již postavené zásoby bytů a dopředu se prodávají rozestavěné projekty. Pokud ale půjde vývoj prodeje nadále obdobným tempem a zároveň nedojde k nastartování standardního povolování nových projektů, může brzy skutečně nastat doba, kdy nebude co stavět.“, přičemž, jak patrno ve světle posledních statistik, odhad 4000 zahájených bytů byl ještě velmi optimistický.
Nebýt extrému ve druhém čtvrtletí 2015 situace by byla ještě zábavnější…
Ještě zřetelněji vidíme situaci, pokud údaje o zahájených bytech sdružíme do pololetí
Tento stav je způsoben kombinací mnoha faktorů – složitost rozhodování státní správy, která jsou mnohdy v rozporu s právním řádem, vydaná rozhodnutí a stanoviska si navzájem odporují, státní správa se neřídí ustanoveními správního řádu, orgány státní správy naprosto nedodržují správní lhůty správním řádem stanovené a složitost stavebně správní části českého právního řádu je natolik složitá, že příprava každého projektu z hlediska jeho schvalování státní správou je záležitostí několika let. Situace je ještě o stupeň komplikovanější v Praze, kde do rozhodování zasahují politické vlivy na straně samosprávy, přestože by rozhodování státní správy ve věcech stavebního a územního řízení mělo být na zájmech samosprávy zcela nezávislé. Situace s (tedy bez) Pražskými stavebními předpisy už je jen posledním hřebíkem do rakve pražského stavebnictví, která se však naplno ještě neprojevila n aktuálních statistikách. A pokud řízením osudu nějaké územní nebo stavební řízení projde až do fáze nepravomocného vydání, vždy čekají zástupy protestujících, kteří nejen, že napadají samotná územní rozhodnutí nebo stavební povolení, ale podle poslední „módy“ také napadají jednotlivá závazná stanoviska, která jsou součástí spisu – takže „rozstřelí“ spis na různá ministerstva a úřady, a ty přezkoumávají, potvrzují, přezkoumávají, potvrzují, přezkoumávají, potvrzují… a to ještě nejsme u správních soudů…
Od července 2015 bylo na území celé Prahy povolováno během jednoho měsíce pouze cca 100 bytů, tzn. takový jeden menší projekt za měsíc. Konkrétně tedy - pokud přepokládáme dobu výstavby na 18 měsíců tak na přelomu roku 2016 a 2017 budou moci budoucí kupující vybírat z 500 nových bytů, respektive vybírat ani nebudou, neboť tyto byty zcela jistě budou prodány již v průběhu výstavby.
Aktuální propad se dá interpretovat jako obraz docházejících pravomocných územních rozhodnutí, která v mnoha částech Prahy přestala být vydávána po vstupu aktivistických hnutí do pražské politiky – na radnice a na Magistrát hl. m. Prahy. Tomu odpovídá zhruba půlroční zpoždění, kdy v první polovině roku byla ještě vydávána stavební povolení k územním rozhodnutím z roku 2014 a dříve. V roce 2015 začala platná územní rozhodnutí „docházet“ a toto je (a bude) výsledek. A kde ty spisy jsou? Hodně bude vědět odbor stavebního řádu MHMP…
Vinu nelze úplně svalovat na prvoinstanční stavební úřady, jejich situace je sice obtížná, mnohdy podléhají tlakům samosprávy, ale územní rozhodnutí stále vydávají. Dokonce i stavební úřad městské části Prahy 11 nějaká rozhodnutí stále produkuje. Téměř proti každému rozhodnutí jsou podána odvolání, takže toto řízení skončí v černé díře na odboru výstavby MHMP.
Tato tabulka tristní stav jasně ukazuje. Např. na celém území Praha 4, Praha 5, Praha 6, Praha 7 bylo od roku 2013 do roku 2015 povolena výstavba jen 445bytů !!, tedy na území, které má téměř 400.000 obyvatel, jen počet nových bytů odpovídající dvou průměrným projektům.
Data za první pololetí 2015 vypadají optimisticky, ale je třeba vidět, že počet povolených bytů je tvořen především schválením dvou „obřích“ projektů na Praze 3 a Praze 9. Tedy s výjimkou především Prahy 8 a Prahy 9 a tedy jedné stavby na Praze 3, Jednoho projektu na Praze 12, jednoho projektu na Praze 17 a téměř tří set bytů v „zázračných“ Čakovicích (Praha 18), žádné další byty v Praze nevzniknou.
Jen pro správnou interpretaci dat, která zveřejňuje statistický úřad, pokud se podíváme na dlouhodobou řadu zahájených a dokončených bytů (zahájené = rovná se pravomocná stavební povolení, dokončené = zkolaudované byty) a budeme pracovat s posunem 2 let, tedy, že byt který má pravomocné stavební povolení, bude do dvou let zkolaudován, vidíme, že tato data spolu úzce korelují, a tedy všechny byty, které byly kdy v Praze povoleny, byly také v Praze postaveny.
Tato tabulka sdružuje proti sobě sumu zahájených bytů za čtyřletá období proti čtyřletému období dokončených bytů s posunem dvou let. Tedy kolik bytů bylo povoleno a nebylo dokončeno v období, kdy by normálně dokončeny být měly. Především na začátku vidíme, že byť byty v nových projektech byly v letech před krizí povoleny, ale nebyly ihned realizovány, naopak v závěru období vidíme, že dokončené byty ve srovnatelném období převažují nad povolenými, takže je v Praze realizována výstavba odložených projektů z doby krize.
Velké developerské společnosti zveřejňují vlastní statistiky prodejů nových bytů v Praze a tyto údaje prezentují stále poměrně optimistické údaje. Zkusme však tyto údaje dát do vztahu s daty, která publikuje statistický úřad. Pokud zpracujeme historickou řadu s počty zahájených bytů v nových bytových domech od roku 2006 do roku 2015 a a tuto řadu posuneme o 2 roky, tedy s předpokladem, že projekt, který získal stavební povolení, byl do 2 let dokončen. To však v období nejhlubší krize nemuselo nastat, stavby projektů byly odkládány delší dobu a čekalo se na „lepší časy“ na trhu. Kumulativní součet nám však indikuje, kolik bytů by bylo v daném roce na trhu k dispozici, pokud by byly všechny postaveny. Tzn., že do konce roku 2015 mohlo být v Praze postaveno 34.840 nových bytů v nových bytových domech, tedy takových, na které bylo vydáno stavební povolení v období 2006 – 2013. V roce 2014 byla povolena výstavba 3.625 bytů a v roce 3225, takže do konce roku 2017 bude dokončeno maximálně 6.850 nových bytů.
Statistiky prodejů od developerských společností jsou též k dispozici za časovou řadu od roku 2007. Pokud z opatrnosti budeme redukovat zveřejněná čísla o 15% (sama TRIGEMA uvádí, že 10% prodaných bytů je z prodejů projektů, které ještě nemají územní rozhodnutí) a provedeme jejich kumulativní součet zjistíme, že do konce roku za stejné období 2007 – 2015 bylo prodáno necelých 34.000 bytů, tzn. že tento je zcela v souladu se údaji o zahájených bytech s časovým posunem 2 let. Tedy, že téměř všechny byty, které byly od roku 2005 do roku 2013 povoleny a tedy mohly být v letech 2007 až 2015 dokončeny a prodány, byly podle redukovaných statistik developerů prodány.
Na rok 2016 a 2017 tedy zbývají byty, které byly povoleny v roce 2014 a 2015 – tedy celkem 6.800 bytů a se započítáním jisté rezervy cca 800 bytů z porovnání roku 2015 bude v Praze k dispozici do konce roku 2017 celkem 7.500 bytů. Avšak předpoklady developerů hovoří o prodeji (s redukcí ) cca 12.000 – 13.000 bytů za tyto dva roky. To je výrazná disproporce a nelze ji vysvětlit jiným způsobem, než výrazným nadhodnocením této predikce, která nemá oporu v datech ČSÚ.
